상가 권리금 협상 전에 체크할 것, 제대로 평가하고 현명하게 계약하기

부동산은 깎아 주지 않습니다. 부동산 수익까지 포함하고 있기 때문입니다. 상가 권리금 협상 전에 체크할 것, 제대로 평가하고 현명하게 계약하는 방법에 대해 정리해 봤습니다. 실전은 다르지만 그래도 이 정도는 염두에 두시기 바랍니다.

 

상가 권리금 협상 전 체크사항

상가를 임대할 때 가장 큰 고민 중 하나가 바로 권리금입니다. 과연 적정한 권리금은 얼마일까요? 부동산 중개인의 말을 믿고 계약했다가 나중에 후회하는 경우가 많습니다. 오늘은 상가 권리금을 제대로 평가하고 현명하게 계약하는 방법을 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

 

1. 부동산은 깍아 주지 않는다: 현실적인 시각으로 접근하기

먼저, 부동산은 일반적인 상품과 달리 쉽게 가격 협상이 어렵다는 점을 명심해야 합니다. 특히 상가의 경우 부동산의 가치 즉 입지 조건, 시설 상태 등 다양한 요소가 가격에 영향을 미치기 때문에 깍기가 어렵습니다. 따라서, 현실적인 가격대를 설정하고 객관적인 기준으로 평가하는 것이 중요합니다.

 

2. 계약하려는 점포의 상황을 꼼꼼히 분석하기

계약하려는 점포의 상황을 꼼꼼히 분석해서 상대방이 부른 금액을 감액 또는 불필요하다 하며 안사는 것이 좋습니다.

• 입지 조건: 주변 상권, 유동 인구, 교통 편의 시설 등을 꼼꼼히 살펴보세요.
• 시설 상태: 내부 시설의 노후도, 위생 상태, 수리 필요 여부 등을 확인해야 합니다.
• 영업 이력: 기존 상가의 매출액, 손익계산서 등을 요구하여 매장의 수익성을 파악하는 것이 좋습니다.

 

3. 시설 권리금, 영업권리금, 바닥권리금의 차이점 이해하기

권리금은 크게 시설 권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 나눌 수 있습니다.

• 시설 권리금: 점포 내 설치된 시설(주방 기구, 냉장고 등)의 가치를 평가하는 금액입니다. 시설의 상태, 연식, 수리 여부 등을 꼼꼼히 확인하고 헐값에 사는 일이 없도록 주의해야 합니다.
• 영업권리금: 기존 상가의 고객, 상권, 노하우 등 무형의 가치에 대한 대가입니다. 매출액, 순이익 등을 기반으로 산정되며, 새로운 메뉴를 도입하거나 상권이 변화할 경우 영업권리금은 달라질 수 있습니다.
• 바닥권리금: 상가의 입지 조건, 상권의 성숙도 등을 고려하여 책정되는 금액입니다. 일반적으로 장사가 잘되는 상권일수록 바닥권리금이 높게 형성됩니다.바닥 권리금은 대부분 기존 세입자의 매출 및 상황에 따라 가장 금액적 변수가 큽니다. 기존 세입자가 오랫동안 장사가 잘 안되어 더 버티기 힘들 경우에는 시세보다 싸게 들어갈 수 있고, 반대로 영업이 잘되어 매출이 높을 경우에는 시세보다 더 주고 들어가야 하는 경우도 있다.

 

 

 

4. 꼼꼼한 체크리스트를 활용하여 문제점 발견하기

다음과 같은 체크리스트를 활용하여 점포를 꼼꼼히 살펴보고 문제점을 파악하는 것이 좋습니다.

• 시설 점검: 냉난방기, 주방 기기 등의 작동 상태, 수리 필요 여부, 위생 상태 등을 확인합니다.
• 매출 및 손익 분석: 기존 상가의 매출액, 손익계산서 등을 요구하여 매장의 수익성을 파악합니다.
• 상권 분석: 주변 상권의 변화, 경쟁 상황 등을 분석합니다.
• 법적 문제: 임대차 계약서, 건축물대장 등을 확인하여 법적인 문제가 없는지 확인합니다.

 

5. 마음으로 권리금 상한선을 정하기

권리금은 객관적인 기준이 있지만, 최종적으로는 본인이 판단하여 상한선을 정해야 합니다. 나중에 후회하는 한이 있더라도 마음속의 금액에 맞으면 계약하는 것이 좋습니다. 경험치로 쌓이기 때문입니다.

• 예산: 자신이 투자할 수 있는 금액을 정하고, 이에 맞춰 권리금 범위를 설정합니다.
• 미래 가치: 상권의 미래 가치를 고려하여 투자합니다.
• 리스크 관리: 예상치 못한 변수에 대비하여 여유 자금을 마련해 두는 것이 좋습니다.

 

결론

상가 권리금은 복잡하고 민감한 문제입니다. 꼼꼼한 분석과 현실적인 판단을 통해 최적의 선택을 하시길 바랍니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.